今年も僅かで終わりです。皆さんどのような年でしたでしょうか。弊社は今年1年を振り返ってみて、マンションの断熱リフォームやマンションリノベーションに於いて、どの様な資材を使用するのが効果的なのか、どのような工法が短工期で施工できるのか、など古いマンションに関わる調査が多かったと感じます。
そこで、今回はそれらの調査を行う際に情報収集したマンション長期修繕計画の実態について伝えます。
東京都内のマンションに建物と居住者の2つの「老い」が迫っている。
都内の築40年以上のマンションの6割に30年以上の長期修繕計画がなく、居住者の高齢化率も高い。修繕しなければ危険な状況に陥るほか、居住者の高齢化による組合の担い手不足で管理不全のおそれがある。都は事態の改善のため専門家を派遣するなど対策を急いでいる。
都住宅政策本部によると、2021年末時点で都内分譲マンションの累積着工戸数は約194万戸。管理方法を定める区分所有法が改正された1983年以前に建てられたマンションは23年3月末時点で都内に1万1459棟あり、このうち都の条例が義務づける管理状況の届けを出したのは1万440棟。届け出には戸数や階数などマンション概要や、管理組合や長期修繕計画の有無などを記す必要がある。管理状況を届け出た1万440棟のうち5.4％は修繕積立金がなく、管理組合がないマンションも5.0％あった。
マンションは適切な管理と修繕を続けることで資産価値を維持できたり上げたりできる。修繕を続けるために時期や費用の長期的な計画を立てて、入居者から修繕積立金を集める。長期修繕計画がないと必要な資金のめどが立てられない。重要な修繕が出来なければ危険なうえ、マンションの価値が下がりかねない。
都は適切な管理をしてもらおうと対策に乗り出した。管理状況を届け出したマンションに対し、組合の求めなどに応じてマンション管理士を無料で派遣。管理不全の兆候がある場合は5回まで無料とする。管理士は長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談などに応じる。無届けのマンションには届け出を呼びかける。
マンションの長期的な管理不全のリスクが高まるなか、同時に居住者の老いも懸念されている。国交省によると22年末時点で築40年以上のマンションは全国で約126万戸あり、10年後には約261万戸、20年後には約445万戸に増える見込みだ。
国交省による18年度のマンション総合調査によると、1979年以前に完成したマンションは、世帯主が60歳以上の割合は8割弱にのぼる。2010年以降に建てられたマンションでは2割未満。古いマンションほど居住者の高齢化が顕著。一般社団法人東京都マンション管理士会には、高齢の管理組合代表者から後継者不在についての相談が寄せられている。
管理不全のマンションを購入選択肢に入れる若い世代は多くはないはずだ。管理不全を放置すると建物と居住者の老いが連鎖して加速する懸念がある。負のスパイラルに陥る前に現状を正確に把握し、対策を急ぐ必要がある。
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